En pisos antiguos o mal aislados es frecuente que aparezcan humedades por condensación. Este tipo de humedades no tienen nada que ver con las que se originan por filtraciones de agua a la vivienda, ya sea por lluvia o por el deterioro o rotura de una tubería.
La humedad por condensación se cuela en nuestros hogares cuando el interior de la vivienda tiene una temperatura muy superior a la que hay en el exterior. Este contraste provoca que en esas superficies más frías se acumule humedad en forma de rocío causando vaho en el interior de las ventanas, malos olores en mobiliario y ropa y manchas de moho en paredes y techo.
El fenómeno es idéntico a cuando se empañan las ventanillas del coche: el calor de dentro contrasta con las bajas temperaturas de fuera y se forma condensación o rocío en esas superficies más frías (las ventanillas). Por norma general, esta humedad por condensación aparece con mayor frecuencia en invierno y en zonas con un alto porcentaje de humedad relativa.
Como ya hemos comentado más de una vez, aunque la aparición de la humedad en la vivienda es un problema relativamente frecuente no debe ser ignorado. Un exceso de humedad provocará una mayor proliferación de ácaros, hongos y diversos microorganismos, algunos de los cuales son perjudiciales para la salud. Hay incluso casos de viviendas inhabitables por culpa de la humedad, una casuística que implicará sí o sí la llamada a una una empresa de humedades.
Quién paga las humedades por condensación
Las humedades por condensación nada tienen que ver con las causadas por filtraciones. Una humedad por filtración puede aparecer de un día para otro: ha llovido mucho, al vecino se le ha roto una tubería, hay un problema en el tejado, etc. Salvo excepciones, siempre quedará claro que es el arrendador quien debe hacerse cargo ya que se trata de una incidencia concreta ajena al inquilino. Esto no es así con las humedades por condensación, las cuales son en muchos casos un problema endémico de la vivienda. Justo por eso, arrendador y arrendatario tendrán una visión muy diferente del asunto, algo que inevitablemente provocará conflictos entre ambos.
Desde el punto de vista del arrendador la humedad por condensación será responsabilidad del arrendatario. El arrendatario no ventila lo suficiente. El arrendatario pone la calefacción demasiado alta. Un poco de humedad por condensación es normal, sobre todo en esos pisos que ya tienen unos años. Estamos en Galicia, hay mucha humedad en el ambiente.
El arrendatario por su parte tendrá que demostrar que no ha hecho nada especial para que aparezcan esas humedades por condensación. Ventilo varias veces todos los días. Pongo la calefacción a 22 grados. He hablado con los vecinos y ellos no tienen esta humedad. Esta humedad no es normal, el techo gotea.
Sea como sea, la ley dice que la responsabilidad en las humedades por condensación es del arrendador. Este tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables, teniendo que realizar para ello todas las reparaciones que sean necesarias.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Únicamente podrá responsabilizarse al inquilino cuando quede demostrado que las humedades por condensación han aparecido por su falta de cuidado. Ojo, esto no es opinable: el arrendador debe poder probarlo. Por ejemplo:
- El piso lleva años alquilado y nunca antes habían aparecido humedades por condensación (no vale el típico comentario de «nadie se ha quejado», hay que demostrarlo. Si hay fotografías o vídeos, mejor).
- El arrendador es capaz de probar (por ejemplo con una factura mucho más elevada de la cuenta) que el inquilino ha elevado la temperatura de la vivienda por encima de los límites de lo normal (calefacción a 30 grados o más).
- Después de hacer mejoras en la vivienda (cambios en las ventanas, pintura, aislamiento, etc.) siguen apareciendo humedades por condensación.
Si queda claro que el arrendatario es el responsable de estas humedades por condensación, entonces sí que deberá responsabilizarse de las mismas. Así se indica en el Código Civil.
Artículo 1564 del Código Civil
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Ojo porque la LAU también daría la razón al arrendador si las humedades por condensación son indiscutiblemente responsabilidad del inquilino:
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
No es fácil discernir de quién es la culpa cuando las humedades que aparecen están causadas por la condensación. Por eso mismo lo primero de todo es demostrar por qué aparecen las humedades. A veces el moho negro en el techo puede ser por culpa del vecino. A veces una mancha en la pared puede ser por culpa de la lluvia y el mal aislamiento del edificio. Lo más acertado aquí es documentarlo todo con fotografías y vídeos y estar siempre en contacto con la otra parte. También puede ser buena idea acudir a un experto para que realice un diagnóstico más preciso.
Una vez sepamos que en efecto son humedades por condensación habrá que ver cómo se forman y si hay algo que se pueda hacer para evitar su aparición. Con esto sobre la mesa se decidirá si es responsabilidad del arrendador o del arrendatario.
¿Puede el inquilino reclamar una indemnización por daños y perjuicios?
Al igual que sucede con las humedades por filtraciones, el inquilino sí que puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios causados por una humedad por condensación. Basta echar un vistazo al Código Civil para saber que la ley está de su parte:
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.
Son varias las sentencias legales que reconocen que el inquilino puede reclamar una indemnización por aquellos daños causados por la humedad. Ahora bien, será requisito indispensable que pueda demostrar fehacientemente cuál es el origen de las humedades, qué objetos han sido dañados y cuál es su importe.
¿Cubre el seguro de hogar la humedad por condensación?
Por norma general las compañías aseguradoras no suelen cubrir la aparición de humedades por condensación. Esto es así porque, como hemos visto en el artículo, este tipo de humedad depende del estado general del edificio y su aislamiento térmico así como de la ventilación de la vivienda, algo que queda de la mano de sus moradores.
Solamente en caso de que las humedades por condensación hayan provocado algún daño material considerable o estén afectando a elementos estructurales de la vivienda (supongamos que se está abriendo una grieta en el techo del baño) podrás reclamar a la aseguradora que intervenga, aunque no hay nada que te garantice que vayan a hacerse cargo de la reparación. Consulta la letra pequeña de tu póliza para saber con exactitud cuándo te interesa llamar al perito de la aseguradora.
Cómo se solucionan las humedades por condensación
Acudimos a los expertos de Iberdeco Humedades para descubrir qué soluciones funcionan para mitigar y prevenir las humedades por condensación. Lo mejor que puedes hacer proteger tu casa es:
- Ventilar frecuentemente. Debes hacerlo a diario, preferiblemente a primera hora de la mañana. Deja que el aire circule por todas las estancias de la vivienda. El aire húmedo debe renovarse por completo.
- No dejes que la humedad se acumule en esas zonas más sensibles. Si por ejemplo tienes ventanas de madera, sécalas con un trapo lo antes posible. También es recomendable que cambies de sitio esos muebles que estén en contacto con las superficies en las que se acumula la condensación.
- Vigila la calefacción. No permitas que la temperatura suba más de la cuenta.
- Si puedes evitarlo, no seques la ropa en interior con las ventanas cerradas. Si vas a acumular calor o humedad en una estancia (porque cocinas o haces ejercicio), ventila siempre.
- Revisa el aislamiento térmico de paredes, techos y ventanas. Si las superficies están mal aisladas el frío del exterior penetrará más fácilmente, chocando más directamente con el calor de dentro. A veces la solución puede estar en un burlete o un cristal nuevo. Es fundamental eliminar los puentes térmicos que pueda haber.
- Controla el nivel de humedad de tu cada. Usa un deshumidificador para que el nivel de humedad relativa del ambiente nunca llegue al 50%.
- Si puedes permitírtelo pinta las paredes y el techo con al menos dos manos de pintura antihumedad. No es demasiado cara y hace milagros.
En caso de que estas «soluciones de andar por casa» no sean efectivas habrá que contactar con un profesional de las humedades y plantear, si fuera necesario, una actuación más profunda. Lo normal sería que esta afectara ya al aislamiento del edificio y que incluyera la instalación de sistemas aislantes y/o de ventilación.
