Cuando pensamos en las obras que un inquilino sí puede hacer en su piso de alquiler, con frecuencia las asociamos a aquellas intervenciones menores que no deben afectar a la estructura ni a la configuración general de la vivienda y que, además, muchas veces han de restituirse al abandonar el inmueble. Y, aunque por norma general esto es así, existe una gran excepción: las obras que se pactan con el arrendador y que, además, permiten al inquilino pagar menos alquiler o tenerlo condonado durante un determinado tiempo.
Contrato de alquiler a cambio de reformas, ¿es legal?
Efectivamente, la disminución en el pago de la renta (o su exención completa) a cambio de que el arrendatario realice unas obras pactadas previamente con el propietario es perfectamente legal y, de hecho, está recogido en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, destinado a la Determinación de la renta.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Como vemos el artículo deja al arbitrio de las partes establecer las condiciones en que deban realizarse estás reformas y, además, puntualiza dos aspectos que son esenciales. Por un lado, bajo ningún concepto puede plantearse, por parte del arrendatario, obtener un beneficio extra. Lo único a lo que está habilitado el inquilino es a tener una reducción en el pago del alquiler o, llegado el caso, a no tener que abonar nada durante un periodo de tiempo, pero, jamás a obtener una rentabilidad positiva.
Además, en el mismo artículo se indica otro aspecto que resulta esencial de cara a posibles conflictos. En concreto, se indica que, una vez pactadas las condiciones entre propietario y arrendatario, si este último actúa de manera contraria a lo acordado (las obras difieren de lo indicado, el importe de las mismas es mayor o se pretende obtener un beneficio, por ejemplo), el contrato podrá resolverse o el arrendador podría solicitar la restitución de la vivienda a su estado anterior, según lo indicado en el artículo 23 de la misma norma.
Artículo 23 de la LAU – Determinación de la renta
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Es decir, el artículo indica, bien claramente, que la facultad de resolver el contrato permanece como un derecho del arrendador cuyo inquilino haya realizado obras que hayan ido en contra de lo por ambos pactado. Pero, además, le otorga la potestad, también, de exigir a dicho arrendatario que restituya la vivienda a su estado inicial antes del acto de devolución de llaves o de forma inmediata si la intervención pone en riesgo la estabilidad o seguridad del inmueble (por ejemplo, si, de alguna manera, se ha afectado a la estructura del mismo o pueden derivar en la pérdida de la cédula de habitabilidad).
Cómo negociar con tu casero reformar el piso y no pagar alquiler
De la lectura de los artículos anteriores se concluye que la normativa es bastante flexible a la hora de que las partes lleguen a un acuerdo. En este sentido, es importante subrayar bien claramente, que sería una torpeza no dejar por escrito lo pactado. Como siempre puede ocurrir entre personas que negocian una determinada situación transitoria, si esta no se refleja adecuadamente en un documento al que poder recurrir en caso de dudas, surgirán conflictos y disputas.
A continuación, se indican algunos de los apartados que este pacto debería incluir.
Objeto de las obras
Como decíamos previamente, el arrendador tiene a atribución de obligar a un arrendatario a devolver la vivienda al estado inicial si las obras realizadas no son coherentes con lo pactado inicialmente. Por lo tanto, resulta indispensable que se realice una descripción en detalle de los trabajos a realizar y que se sea tan exhaustivo como se pueda en dicho desglose.
Conviene indicar todas los procesos de los que se compondrá la reforma (cambio de solerías, pintura de paredes…) y, en caso de tener los datos comerciales, indicar la identificación de los productos a colocar. De hecho, lo ideal sería realizar una pequeña memoria descriptiva de la intervención y acompañarla de una medición (un escrito técnico en que se indican las partidas materiales en metros cuadrados y litros de cada producto a utilizar), pero, dado que se trata de documentos realizados por profesionales del sector (arquitectos e ingenieros de edificación), no siempre será fácil obtenerlo de manera gratuita, aunque algunas empresas dedicadas a las reformas los suelen realizar de manera habitual.
Duración de las obras
Nada teme más una persona que inicia unas obras en casa que el hecho de que estas se alarguen más de lo deseado. Es cierto que, en ese caso, el afectado será el propio solicitante y que esto, al propietario, puede afectarle poco, pero no debemos olvidar que el hecho de que una obra se prolongue en el tiempo más allá de lo acordado puede generar perjuicios y molestias extra (a los vecinos de la comunidad, por ejemplo) y sobrecostes (si los operarios trabajan más tiempo, cobrarán más salarios mensuales o, entre otros, el alquiler de un contenedor de residuos de una obra menor se tendrá que mantener en esos meses).
Por lo tanto, en un pacto inicial debe indicarse el tiempo en que estas obras han de quedar totalmente finalizadas. Eso sí, siempre con una cierta flexibilidad. Ejecutar reformas en una vivienda no es una ciencia exacta y pueden surgir imprevistos que hagan que estas tomen un poco más de tiempo de lo inicialmente planificado. Nuestro consejo es, pues, adelantarse a la situación y acordar una fecha un poco posterior a la que la empresa de obras pueda indicar; concretamente, un 25% mayor. Es decir, si nos indican que la obra tardará unos 4 meses en estar hecha, indicar en el pacto que el tiempo será de 5 meses; de esta manera podremos evitar los conflictos que surgirán de retrasos inoportunos.
Importe total de la reforma
Este punto es esencial, ya que el descuento aplicable en la mensualidad va a depender precisamente del importe de la reforma. Por ello, lo ideal es ser tan preciso como sea posible e indicar la cantidad exacta que esta va a costar. Sobre todo porque, si, a posteriori, las obras suponen un gasto mayor, el arrendatario no podrá reclamar la diferencia al propietario (salvo que se haya planteado la posibilidad) . Tampoco se podría actuar de manera inversa en el caso de que las obras sean más económicas de lo proyectado; pero, la verdad, este caso es tan absolutamente excepcional (que una obra sea más barata de lo que inicialmente dijo la empresa de reformas), que no lo contemplaremos.
Así pues, lo ideal sería incluir el presupuesto detallado de la obra, pues este será el importe deducible. De nuevo, insistimos en lo dicho antes, no es descartable que la intervención, por posibles imprevistos, resulte más cara. Ante esto, caben dos opciones. Por un lado, se puede actuar como con los tiempos, realizando un aumento en el importe en previsión de que haya sobrecostes; una vez más, recomendamos el 25% como porcentaje aproximado razonable.
Por otro lado, y esto es más sensato, se puede incluir un apartado en el acuerdo que indique que, en el caso de que la obra supere el presupuesto, el exceso de coste se descontará de las sucesivas mensualidades en la misma forma en que se venía realizando con la cantidad pactada inicialmente. De esta forma, ninguna de las dos partes saldrá agraviada con respecto a la otra.
Importe mensual de descuento en el alquiler y periodo total de aplicación
Este, sin duda, es el aspecto que más preocupa a ambas partes. Sobre todo porque, para el inquilino, supone una minoración en el pago del alquiler y, para el propietario, una correspondiente disminución de ingresos mes a mes.
Por lo demás, dado que la normativa da libertad para que se pacten las condiciones, lo único que habrá de tenerse en cuenta, es que la reducción mensual no podrá ser, en ningún caso, superior al importe del alquiler, ya que esto supondría un beneficio fiscal para el arrendatario. Por lo tanto, bien se puede establecer una pequeña cantidad mensual todos los meses a deducir o «perdonar» el pago del completo alquiler en el tiempo que sea necesario hasta que se alcance la cantidad acordad (y aunque la sobras continúen tras alcanzar esta fecha).
Por ejemplo, si se va a realizar una obra de 10.000€ en un inmueble cuya renta es de 500€ mensuales, se puede proceder de dos maneras:
- Otorgar al arrendatario la exención en el pago de 20 mensualidades, es decir, el tiempo necesario para alcanzar esos 10.000€ que este va a abonar. De nuevo, subrayamos, este plazo es independiente del tiempo que tomen las obras, que pueden haber finalizado antes o continuarse tras esos 20 meses libres de pago por parte del inquilino.
- Realizar un descuento en la mensualidad de 250€ durante 40 pagos (de nuevo, el plazo necesario para alcanzar los 10.000€).
Por último, mencionar que, en el caso de que se elija la segunda opción, a la hora de realizar la declaración de de las cantidades percibidas en la autoliquidación del IRPF, sólo habrán de consignarse las reales (en este caso 250€ por mes), y no la mensualidad teórica establecida en el contrato (500€).
