Las intervenciones que un inquilino puede realizar en el piso en que vive sin llevar a cabo obras son reducidas. Por norma general, se tratará de alteraciones estéticas y superficiales: cambiar el color de las paredes, modificar el mobiliario o alterar la disposición de los puntos de luz. Por ello, cuando se quiere realizar una reforma mayor que interesa a ambas partes, se llega a un acuerdo con el propietario para llevar a cabo modificaciones más profundas. Y, con dicho acuerdo, surgen las dudas: ¿es necesario solicitar una licencia de obras? ¿De qué tipo? ¿En qué se diferencia una obra mayor de una menor?
Cuál es la diferencia entre una obra menor y una obra mayor
En realidad, no podemos hablar de una única diferencia a la hora de separar las obras menores de las mayores, sino, más bien, de cuatro.
Elementos a reformar
Por un lado, hay que tener en cuenta en ámbito de actuación de la intervención a realizar. En el caso de las obras menores, sólo se podrán afectar los elementos del inmueble que no tengan relación con la estructura, que no supongan una modificación sustancial en la configuración del piso o casa y que no impliquen un cambio de uso en las habitaciones y ámbito objeto de las obras.
Por lo tanto, no podrán ser consideradas obras menores, entre otras, las siguientes:
- La rehabilitación integral de un inmueble.
- La modificación de su estructura.
- La ampliación de su altura o volumen.
- Actuaciones relativas a la protección contra incendios.
- Demoliciones o parcelaciones.
- Cambios de uso del inmueble.
- Acondicionamientos de locales.
- Obras de nueva planta.
- Obras que afectan a elementos comunes de un edificio.
Vemos, pues, que, en este sentido, una obra menor será un tipo de actuación que tiene más que ver con la decoración y el aspecto final de una vivienda que con su configuración esencial.
Importe
Dado el calado de las obras mayores, estas suponen un importe mucho mayor que cualquier obra menor. Es decir, mientras que una obra menor podría saldarse con menos de 1.000€, muy difícilmente una intervención que afecte a la estructura de la vivienda (y que, por tanto, sea considerada como obra mayor) podrá costearse con tan bajo presupuesto.
Tiempo
Aunque no tiene por qué siempre ser así, las obras menores suelen resolverse en plazos cortos, entre uno y dos meses, mientras que las mayores pueden llegar a durar hasta un año. Pensemos que se trata de actuaciones que, normalmente, afectan a una o dos habitaciones y, dadas las dimensiones de estas en un piso al uso, los trabajos a realizar por una cuadrilla suelen quedar resueltos en varias semanas. Se trata, a fin de cuentas, de cambios en las solerías o de mover tabiques o, incluso, unir dos estancias en una sola.
Envergadura
Como su propio nombre indica, una obra mayor es una intervención de gran envergadura, bien porque afecte a elementos esenciales del edificio o bien porque los ámbitos implicados supongan una suma importante de metros cuadrados. En cualquier caso, la obra menor acarreará actuaciones de pequeño tamaño, localizadas y que no se traducirán, por ejemplo, en que la vivienda no se pueda habitar mientras estas se llevan a cabo (en este caso, un arrendatario que se viera afectado por esta situación, podría solicitar la correspondiente indemnización por obras).
Competencias técnicas
Posiblemente sea uno de los puntos esenciales que es necesario tener claro a la hora de determinar si una reforma u obra es mayor o menor. Si se requiere la implicación de un técnico competente, sin lugar a dudas, se tratará de una obra mayor. En caso contrario, casi siempre, estaremos hablando de una obra menor.
Licencia de obra menor, ¿qué es?
Se trata, esencialmente, de un documento mediante el que el consistorio competente autoriza la ejecución de la obra, previa solicitud por parte del interesado. La necesidad de realizar esta gestión vendrá determinada por las ordenanzas municipales y, del mismo modo, los importes asociados a esta gestión (tasas) serán establecidos por el Ayuntamiento.
Aunque, como decimos, los requisitos y procedimientos pueden variar de un municipio a otro, por norma general, existen dos tipos de licencia:
- Comunicadas: Son las más elementales y normalmente se corresponden con las obras que un inquilino sí puede realizar en una vivienda de alquiler. No superan un importe establecido en la ordenanza municipal, por lo que su aprobación es inmediata en el momento en que se comunican y se liquidan.
- Ordinarias: Las demás. En este caso se llevan a cabo dos gestiones separadas en el tiempo, una para presentar la documentación (que será estudiada con calma por el Ayuntamiento) y otra en la que, tras recibir la notificación de aprobación, se abonarán las tasas.
Por otro lado, existen determinadas intervenciones que no requieren de licencia de ningún tipo, pero son tan escasas que es difícil listarlas. Como norma general, diremos que son aquellas en las que no se generan prácticamente escombros y, en consecuencia, no es necesario instalar un contenedor de residuos de obra en la vía pública.
Quién puede firmar una obra menor
Como hemos comentado, para la solicitud de una licencia de obra menor no es requisito que concurra la participación de un técnico competente, por lo que, en realidad, no existe el concepto de firma de obra menor. Sí debe haber, obviamente, unos responsables, que, por norma general, serán tanto el solicitante (titular de la obra) como el propietario de la empresa contratista.
Cómo conseguir una licencia de obra menor
Para realizar la gestión es necesario acudir al Ayuntamiento, donde se rellenará una “Solicitud de licencia de obras menores”, que deberá firmar el propietario y que se añadirá al “Registro de solicitudes” del consistorio. Además, habrá que adjuntar algún tipo de documento que identifique al solicitante como dueño de la propiedad; normalmente, será suficiente con las escrituras del inmueble o un certificado de titularidad.
Por otro lado, para acreditar el tipo de intervención a realizar, suele solicitarse un presupuesto detallado de la intervención, planimetría (en el caso de que se vaya a modificar la ubicación de alguna de las particiones interiores) y una memoria detallada de la intervención. No obstante, insistimos, esto dependerá de lo que establezca cada municipio.
Por último, será requisito indispensable el abono de las tasas correspondientes (entre 3% y un 5% del presupuesto, aunque suele haber cuantías mínimas para presupuestos especialmente bajos).
Cuánto tarda una licencia de obra menor
El tiempo que pasa desde que se solicita una licencia de obra menor hasta que se recibe la aprobación del consistorio es breve, ya que se trata de un trámite de poco calado. Como hemos dicho, puede resolverse sobre la marcha, si la intervención es reducida y se tramita como una licencia comunicada, o prolongarse unos días, para el caso de las licencias ordinarias. En este último supuesto, el periodo de espera no suele ser de más de 15 días.
