La aparición de grietas en casa siempre suele ser motivo de alarma, siendo una inquietud que afecta por igual a propietario e inquilino. Ahora bien, ¿sabemos exactamente por qué aparecen las grietas? ¿Cómo sabemos si son peligrosas? Y, en caso de que haga falta acometer una reparación u obra, ¿quién debe hacerse cargo?
En este artículo vamos a hablar, en términos sencillos, de todo lo que rodea a las grietas en paredes, techos y fachadas. Recuerda, eso sí, que aunque de inicio la aparición de una grieta no tiene porque ser algo problemático, casi siempre será necesaria la evaluación de un profesional, sobre todo si ya ha transcurrido el periodo de asentamiento del edificio, el cual tiene lugar durante sus primeros diez años.
Por qué salen grietas
Las grietas se originan por una gran variedad de factores. El más habitual, no obstante, es el asentamiento del edificio en el terreno, algo que tiende a suceder durante la primera década de vida del mismo. Durante ese periodo será normal que aparezcan pequeñas grietas y fisuras de carácter superficial. Dependiendo del tipo de suelo o de si el edificio está en una zona con cierta actividad sísmica, estas grietas podrían acentuarse y aumentar así su grado de peligrosidad.
Otra causa relacionada con la aparición de grietas tiene que ver con la dilatación térmica de la estructura, un fenómeno que ocurre debido a los cambios de temperatura. Las grietas y fisuras causadas por la dilatación térmica serán de forma general más superficiales y finas.
También la mala calidad de los materiales de construcción en combinación con la humedad o el desgaste de los años pueden hacer que surjan grietas y fisuras en diversas partes del edificio.
Cuándo hay que empezar a preocuparse por las grietas
No todas las grietas son motivo de alarma. No es lo mismo una grieta que una fisura y no es lo mismo una grieta en el falso techo de un baño que en la fachada del edificio.
En primer lugar, hablemos de las fisuras. Una fisura es una finísima raja que aparece únicamente en los materiales de revestimiento. Las veremos en la pintura, en el acabado de la fachada, en techos de escayola, en el yeso de la pared… Las fisuras tienen una anchura diminuta, no llegan a un milímetro. Es como si alguien hubiera hecho una línea muy fina con un lápiz o puesto un pelo en la pared. Dado que afectan solo a lo más superficial, no deberían ser preocupantes: no afectan a la estabilidad del edificio y se solucionan con un mínimo mantenimiento del acabado.
En cambio las grietas sí que deben empezar a preocuparnos. A diferencia de las fisuras, abarcan aperturas más profundas en los muros del edificio, yendo mucho más allá de lo superficial. Aunque solo los expertos pueden determinar la gravedad real de una grieta, generalmente la ubicación, las dimensiones y el recorrido de la dieta nos darán pistas de cuánto debemos preocuparnos.
Si la grieta es pequeña y no se encuentra en un elemento estructural como un pilar o un muro de carga, lo mejor será observarla durante cierto tiempo para ver si crece y cómo evoluciona. También habrá que comprobar si avanza en vertical, horizontal o diagonal y si lo hace de forma escalonada o continua.
Cuando son peligrosas las grietas
Una vez hemos identificado una grieta y tenemos claro que está puede ser problemática, tendremos que fijarnos en los siguientes aspectos:
- Ancho: las grietas son peligrosas si entra un dedo o un bolígrafo. A partir de los tres o cuatro milímetros de ancho hay que tener cuidado.
- Ancho variable: si el ancho de la grieta aumenta y disminuye, es otra señal de su peligrosidad.
- Longitud: si la grieta se extiende por toda la pared u ocupa varias paredes, cuidado.
- Puertas y ventanas: si tienes problemas para abrir y cerrar puertas y ventanas, es síntoma inequívoco de un problema estructura.
- Tiempo: ¿la grieta aumenta de tamaño de un día para otro?
- Orientación: por norma general, las grietas diagonales y horizontales son más peligrosas que las verticales.
- Recorrido: si va de arriba a abajo o de extiende de manera escalonada, cuidado.
Igualmente, también es muy importante fijarse en la ubicación de las grietas, siendo este un aspecto crucial para determinar la peligrosidad de las mismas. Hay grietas que por su ubicación (fachadas, tejados, balcones, pilares, cubiertas, etc.) afectarán directamente a la estructura del edificio, siendo necesario acudir, sí o sí y urgentemente, a una empresa de reparación de tejados.
Grietas en un piso de alquiler: ¿quién debe hacerse cargo?
Salvo contadísimas excepciones, la aparición de grietas es algo ajeno a quién está habitando la vivienda. Por tanto, siempre será el propietario o arrendador quien deba hacerse cargo de las mismas.
Recordemos en este punto el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En dicho artículo se señala como el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
A veces puedo suceder que el punto de vista sobre la habitabilidad de un piso de alquiler difiera entre el inquilino y el arrendador. El inquilino puede pensar que vivir con una grietas en el salón es peligroso y el arrendador opinar, por un motivo u otro, que esas grietas «no son para tanto».
Un inquilino que se encuentre en esta situación deberá certificar mediante un informe pericial cómo esas grietas sí afectan a la habitabilidad del inmueble, buscando así una solución por parte del arrendador. A partir de aquí, podría resolverse el contrato sin costes para el inquilino o incluso con cierta indemnización por daños y perjuicios o, en otro extremo, forzar al arrendador a la reparación de las grietas. Recordemos que alquilar una vivienda no habitable es alquilar una vivienda ilegal, algo que es perfectamente denunciable.
Sea como sea, hay que indicar también que, por norma general, el seguro de hogar del piso de alquiler suele cubrir este tipo de daños.
Cómo se reparan las grietas y cuánto suele costar
La reparación de grietas (que no fisuras) varía en función de la causa y la gravedad de las mismas. De entrada, lo más recomendable será acudir a distintas empresas de rehabilitación de tejados y fachadas y pedir presupuesto.
Estos profesionales evaluarán las grietas para determinar su causa y así decidir qué tipo de solución se requiere. A veces bastará con cemento y a veces habrá que emplear rellenos y mallas especiales aplicados por profesionales.
Sobra decir que la reparación de grietas es un asunto serio, no siendo algo que uno pueda hacer por su cuenta en una mañana. Será necesario contar con profesionales cualificados y certificados, los cuales estarán debidamente autorizados para garantizar la seguridad del edificio.
Dicho esto, y teniendo en cuenta que en muchas ocasiones requeriremos de empresas especializadas en trabajos verticales, podríamos considerar los siguientes presupuestos orientativos. Estos precios son un estándar en empresas de reparación de tejados en Madrid:
- Grietas interiores en paredes de unos pocos milímetros de espesor y menos de un metro de largo: entre 150 y 300 euros.
- Grietas en falsos techos de escayola o paredes de pladur hasta dos metros: entre 100 y 200 euros.
- Grietas en fachadas sin trabajos en altura (una sola grieta de entre uno y dos metros): entre 300 y 500 euros.
- Grietas en fachadas o tejados con trabajo en altura (una sola grieta de entre uno y dos metros): mínimo 1000 euros.
Como puedes ver, salvo por las pequeñas grietas que puedan aparecer en techos y paredes interiores, el arreglo de grietas profundas en fachadas y tejados es algo que generalmente requerirá del desembolso de varios miles de euros. En estos últimos casos, obviamente, ya entrará en juego la propia comunidad de vecinos así como el seguro que tenga contratado la finca. Ten en cuenta que si las grietas se encuentran en altura, habrá que acudir a empresas como Vertical Madrid, las cuales están especializadas en la realización de trabajos verticales.
