Los problemas asociados al suministro de agua caliente de una vivienda son, con frecuencia, un quebradero de cabeza para las partes implicadas en el contrato de alquiler. Dilucidar quién ha de responsabilizarse del arreglo no siempre es sencillo, sobre todo porque, con frecuencia, son averías costosas y que implican un desembolso considerable. La sustitución de un radiador o el arreglo de una fuga puntual pueden ser incidencias llevaderas que se adscriben al concepto de reparación menor cuya responsabilidad recae en el inquilino, pero, ¿qué ocurre cuándo lo que se avería es la caldera? Y, peor aún, dado el caso de que haya que sustituirla, ¿quién debe pagar la nueva?
Qué dice la ley
Como siempre a la hora de dilucidar los distintos problemas y desencuentros que puedan surgir entre las partes (arrendador y arrendatario) en un contrato de alquiler de vivienda, habremos de recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que, casi con total seguridad, entre sus artículos encontraremos la respuesta. Para el caso que nos ocupa, el de la sustitución integral de una caldera doméstica, haremos referencia a uno de ellos; en concreto, el número 21, relativo, precisamente, a la conservación del inmueble arrendado.
En él se especifica claramente que será obligación del arrendador realizar las modificaciones que sean necesarias en la vivienda, así como llevar a cabo todas las reparaciones que durante el arriendo se puedan requerir a fin de mantenerla en condiciones de habitabilidad óptimas.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Por lo tanto, dado que la existencia de un aparato que garantice la disposición de agua caliente y calefacción no será nunca un acto caprichoso del inquilino, sino una necesidad inexcusable de cara a mantener la habitabilidad y salubridad del piso o casa, será el propietario el que deba, por tanto, encargarse de su sustitución.
Es cierto que el artículo menciona la posibilidad de que el motivo que ha generado la rotura de la caldera puede ser achacable al inquilino, pero en muy raras ocasiones la actuación del usuario genera desperfectos tales que obliguen a la sustitución de la misma. Las faltas de mantenimiento que el inquilino puede haber omitido llevar a cabo (purgar los sistemas de calefacción, controlar la presión de agua…) son reparaciones de entidad media, casi siempre solventables mediante el cambio de piezas concretas del sistema interior de la caldera.
Por otro lado, el hecho de que se demande un cambio de caldera no tiene por qué estar asociado a una rotura o avería en el aparato, sino que puede ser consecuencia de que la capacidad de este sea insuficiente para la realidad familiar de los habitantes. Por ejemplo, una caldera pequeña puede bastar si el apartamento es alquilado por un hombre o mujer solteros, pero, si pasados unos años, lo ocupan un matrimonio con un hijo, muy posiblemente requerirán una caldera de mayor potencia y tamaño. Y, dadas las circunstancias, el casero debería acceder al cambio, ya que, de no hacerlo, estaría incumpliendo su obligada labor de asegurar la habitabilidad de la vivienda para la familia ocupante.
Por último, mencionar que al mismo artículo hace referencia, también, a que las pequeñas reparaciones que sean necesario llevar a cabo en la vivienda serán a cuenta del arrendatario.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
[…]
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Sin embargo, es muy difícil pensar que una pequeña reparación, que suele estimarse en unos 150€, pueda implicar el cambio completo de una caldera doméstica, cuyo precio de adquisición y montaje es sensiblemente mayor.
Mi casero no quiere cambiar la caldera
Como hemos mencionado antes, la normativa vigente actual establece la obligación del casero de cambiar una caldera que se haya averiado y no pueda ser reparada o que, debido a sus características, sea insuficiente para las demandas de la familia arrendataria. El propietario, por tanto, siempre que el motivo del cambio esté justificado, no podrá oponerse a realizarlo y, de hacerlo, estará incumpliendo con sus obligaciones como parte.
Dada esta situación, el inquilino que considere que el arrendador está rehusando llevar a cabo lo que, por ley, le corresponde, podrá tomar las medidas judiciales que así estime convenientes. Además, la normativa recoge que también podrá decidir rescindir la relación contractual, independientemente de que se haya cumplido el periodo mínimo de vigencia o no. Obviamente, si la causa de la finalización del acuerdo es esta, el propietario no podrá solicitar ningún tipo de indemnización al inquilino saliente, cosa que este, en caso de demanda judicial, sí podrá llevar a efecto.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
[…]
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
¿Me pueden subir el alquiler por el cambio de la caldera?
La respuesta es tajante, no. Cuando el cambio de la caldera responde a la avería irreparable de esta o a sus carencias intrínsecas (es insuficiente para abastecer al piso o casa), se está poniendo en tela de juicio la habitabilidad de la vivienda y, en consecuencia, es responsabilidad del propietario solucionar la situación. Resulta evidente que un inmueble sin dotación de agua caliente (o si esta es insuficiente) es inhabitable, tanto es así que podría perder la correspondiente cédula de habitabilidad.
Además, recordemos que el citado artículo 21 expresa claramente que no se podrá subir el importe de la renta cuando las modificaciones y averías que deban llevarse a cabo afecten directamente a la salubridad y condición de habitabilidad de la casa, por lo que el casero que pretendiera subir el alquiler como consecuencia de un cambio de caldera estaría intentando actuar contra ley y, por tanto, podría enfrentar una demanda judicial.
Cuánto cuesta cambiar la caldera
El cambio integral de una caldera tiene un coste medio de unos 2.000€. En el precio final influyen distintos factores, como el tipo de caldera que se vaya a instalar, la mano de obra y la realización de otros trabajos, como dar de alta el suministro de gas natural.
A continuación, enumeramos las partidas que repercuten en el precio del cambio e instalación de una caldera:
- Mano de obra. Aunque el precio dependerá del tipo de caldera e instalación (entre 200 € y 770 €), podemos decir que el precio medio de instalar, cambiar o adaptar una caldera ronda los 510 €.
- Alta de suministro de gas. Al cambiar una caldera hay que solicitar de nuevo el certificado oficial correspondiente. Para una vivienda el coste medio es de 135 €. Este precio incluye el importe correspondiente al Ministerio de Industria, a la empresa o el instalador y a las tasas administrativas.
- Caldera.
- Gas butano, 1.600 €.
- Gas natural, 1.800 €.
- Eléctrica, 2.200 €.
- Biomasa, 2.500 €.
- De condensación, hasta 3.500 €.
- Otros servicios. Nos referimos, aquí, a las posibles operaciones accesorias que deban llevarse a cabo en el resto de la red.
- Limpiar los circuitos de la calefacción: 500 €/100 m².
- Limpiar los circuitos del suelo radiante: 400 €/100 m².
- Cambiar un radiador de agua para caldera de gas, gasoil o biomasa: 200 €.
- Cambiar un radiador eléctrico de 500-600 W de potencia: entre 80 € y 130 €.
