Uno de los aspectos que más incertidumbre crea, tanto a arrendatarios como arrendadores, tiene que ver con las posibles reparaciones que deban llevarse a cabo en las viviendas de alquiler. Si bien parece existir un consenso en lo relativo a las cuestiones del día a día e, incluso, a otras de mayor calado (como la obligación o no por parte del inquilino de pintar en piso de alquiler al abandonarlo), las averías de los electrodomésticos, como la caldera, parecen ser siempre un tema de conflicto en torno al que permanentemente orbita una misma cuestión.
En otra ocasión ya hemos hablado sobre quién debe pagar el cambio de caldera en un piso de alquiler, pero cuando se trata del mantenimiento de la caldera, ¿es el propietario o el inquilino quien lo paga?
Mantenimiento de la caldera en piso de alquiler: qué dice la ley
Como ya es costumbre, para dilucidar lo legalmente estipulado, recurrimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente, a su artículo 21.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
[…]
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Por lo tanto, las conclusiones que se pueden sacar son claras e inmediatas. Por un lado, es responsabilidad del propietario realizar todas las reparaciones que sean necesarias en la vivienda a fin de que el arrendatario pueda mantener unos estándares mínimos de habitabilidad. Por otro lado, para que las estas operaciones se puedan ejecutar, es el inquilino el que ha de notificarlo al arrendador, a fin de que este pueda llevar a cabo la comprobación directa de las deficiencias y actuar en consecuencia, dando parte al seguro (si estuviera contratando) o localizando técnicos especializados que puedan hacerse cargo.
«Según el Artículo 21 de la LAU, el propietario debe pagar el mantenimiento de la caldera en un piso de alquiler»
Sin embargo, también se especifica que las reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda son responsabilidad del inquilino y, al citarse los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, se abre una duda razonable relativa a las causas que puedan haber provocado los desperfectos y, en consecuencia, la parte que ha de asumir su restitución.
Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
[…]
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Quién paga la reparación de la caldera si se estropea
La cuestión clave para dilucidar quién ha de hacerse cargo del coste de reparación de los electrodomésticos es si la avería viene provocada por la utilización rutinaria y continuada, por un mal uso o si, por el contrario, se debe a cualquier otra causa. En el primer caso, según el apartado 4 del artículo 21 de la LAU, al derivarse el desperfecto del desgaste propio del día a día, será el inquilino el responsable de su reparación. Lo mismo ocurre con el segundo supuesto: el uso negligente o incorrecto de una caldera puede llevar a su avería y, por tanto, al ser el inquilino el causante, será él la persona que deba asumir los posibles costes de reparación generados. Ante cualquier otra situación, será el arrendador el que deba hacer frente a la cuantía que sea necesario abonar para reparar el electrodoméstico averiado.
En el caso concreto que nos ocupa, el de una caldera doméstica, los desperfectos intrínsecos que no se vean cubiertos por la garantía (bien porque queden fuera de esta o bien porque se haya cumplido su plazo de vigencia) correrán a cargo del propietario, mientras que un cambio de válvulas, por ejemplo, habrá de ser abonado por el inquilino.
No obstante conviene hacer matizaciones. Si se da la situación de que la reparación supone un gasto excesivamente elevado y no parece estar clara cuál es la causa que ha provocado la avería, pueden darse varias situaciones:
- El arrendador puede hacerse cargo del abono, por adelantado, de las reparaciones o sustituciones que puedan ser necesarias, reclamándolas, a futuro, a su inquilino.
- Arrendador y arrendatario pueden llegar a un acuerdo intermedio en el que ambos participarán de la restitución de la caldera negociando el porcentaje que cada uno habrá de asumir. Este tipo de pactos, que son los más habituales, surgen de entender que ambos van a ser beneficiarios de la reparación y que, por tanto, las dos partes deben ser partícipes de su arreglo.
Por último, es necesario subrayar que, si existe un seguro de responsabilidad civil del hogar, será la compañía aseguradora la que llevará a cabo las reparaciones pertinentes y que, además, el gasto derivado será deducible, por parte del arrendador, en el IRPF del año en curso.
Cuánto cuesta el mantenimiento anual de la caldera
En primer lugar, se debe tener claro que no todas las calderas han de revisarse anualmente. Para saber cuál es el caso de la que tengamos instalada en nuestra vivienda de alquiler, recurrimos a la Instrucción Técnica 3 del RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios).
Instrucción Técnica 3 del RITE
Calderas murales a gas con una potencia menor o igual a 70 kW instaladas en viviendas deben revisarse cada dos años.
Instalaciones de calefacción con una potencia mayor o igual a 70 kW deben revisarse anualmente.
En segundo lugar, se debe elegir si, simplemente, se realizarán revisiones periódicas o si, por el contrario, se prefiere recurrir a un servicio integral de manteamiento de calderas. Estos últimos son, a priori, más caros, pero, de producirse alguna avería de gravedad, sus coberturas evitarán al contratante verse en la tesitura de tener que abonar un desembolso importante para que se realice el arreglo.
A continuación dejamos una comparativa orientativa de ambas opciones, advirtiendo que los importes señalados pueden variar en función de la potencia del dispositivo:
- Calderas de gas: 70 € – 150 € de cuota de mantenimiento anual frente a 40 € – 80 € de revisión puntual.
- Calderas de gasoil: 130 € – 220 € de cuota de mantenimiento anual frente a 70 € – 133 € de revisión puntual.
- Calderas de biomasa: 100 € – 274 € de cuota de mantenimiento anual frente a 70 € – 206 € de revisión puntual.
Preguntas frecuentes
¿Quién es responsable del mantenimiento de la caldera, inquilino o propietario?
El responsable y por tanto quien debe pagar el mantenimiento de la caldera en un piso de alquiler es el propietario, según el artículo 21 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), que dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buenas condiciones, sin derecho a elevar la renta.
¿Quién paga la reparación de la caldera en un piso alquilado?
La reparación de la caldera en un piso alquilado la pagará el arrendador, según el Artículo 21 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), salvo que el deterioro de la caldera sea imputable al inquilino según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
¿Quién paga la revisión del gas, el arrendatario o el arrendador?
Según el artículo 1554.2 del Código Civil y el artículo 21 de la LAU, la revisión del gas en un piso alquilado la pagará el arrendador.
