A la hora de buscar un piso de alquiler, uno de los elementos que definen la vivienda que elegiremos, muy seguramente sea el número de habitaciones de que disponga. Del mismo modo, conocer los metros cuadrados que tenga y saber si cumple con el mínimo exigido por ley, será un factor diferencial. Sin embargo, no es poco frecuente que un comprador o arrendatario no tenga muy clara la diferencia que existe entre dos conceptos esenciales: la superficie útil y la construida de un inmueble.
Qué se cuenta como metros construidos y como metros útiles
Se conocen como metros cuadrados construidos de una vivienda a la superficie que encierra el perímetro total de la misma. Es decir, a todo el espacio interior que se alberga en los límites exteriores de una casa o piso, independientemente de que usuario (propietario o inquilino) tenga acceso a ellos. Para generar una imagen mental más clara, si cogiéramos el plano de una casa, sus metros construidos serían todos aquellos que quedarían encerrados en interior de la línea quebrada que dibujaríamos siguiendo los contornos exteriores de dicha casa.
Como su propio nombre indica, la superficie útil hace referencia a aquéllos metros cuadrados de los que el habitante sí podrá hacer uso; es decir, aquéllos que le serán útiles. De nuevo, para clarificar el asunto, diremos que son todos aquellos metros que un inquilino puede pisar o, dicho de otro modo, que, en el caso de querer cambiar toda la solería de la vivienda, habría que cubrir.
Evidentemente, vemos que toda la superficie que ocupan los tabiques y particiones interiores de un inmueble, siendo metros construidos, quedan fuera de la consideración de metros útiles. Lo mismo ocurre con el espacio que ocupan los elementos estructurales (pilares y muros de carga, en esencia) y los huecos de paso de instalaciones (bajantes, entre otras).
Del mismo modo, no todos los elementos pisables de una vivienda se corresponden con la superficie útil de la misma. Los patios y terrazas, por ejemplo, tienen una consideración especial. Y lo mismo ocurre con los elementos cuya altura libre es menor de 1’5 metros, que no se tendrán en cuenta como computables a efectos de superficie útil.
Por último, es necesario recordar que los metros cuadrados correspondientes a las zonas comunes se repercuten proporcionalmente a las distintas viviendas y, por tanto, suponen un incremento en la superficie construida de las mismas.
Cómo pasar de metros construidos a metros útiles
Por norma general, podemos considerar como válida la aproximación que dice que la superficie de metros construidos es de en torno a un 10 ó un 15 por ciento superior a la de metros útiles (aunque hay ocasiones en que se puede llegar al 25 ó 30%). Dado que la superficie que suelen dar inmobiliarias y constructoras es la construida y la que interesa al comprador o arrendatario es la que de verdad va a poder usar, se hace necesario realizar algún tipo de conversión que permita hacer el paso de una a otra.
Como es fácil imaginar, con una sencilla regla de tres se podrá hacer el paso de una a otra. Así pues, con sólo multiplicar por un valor que oscila entre 0.87 y 0.91 la cuantía de metros construidos, podemos obtener una aproximación a la superficie útil. Es decir, si, por ejemplo, hemos adquirido una vivienda de 150 metros construidos, muy seguramente, su superficie practicable estará comprendida entre los 130 y 137 metros cuadrados.
Eso sí, hemos de advertir que se trata de un valor meramente aproximativo y que no siempre puede ser fiel a la realidad. Pensemos que las zonas comunes de un bloque de viviendas se distribuyen entre todos los inmuebles que lo integran (además, para el caso de los espacios comunes, la diferencia entre superficie construida y útil suele rondar entre un 35% y un 45%) y que no todos los pisos se ven afectados de igual manera por la presencia de elementos estructurales o de paso de instalaciones.
¿Las terrazas se consideran metros útiles? ¿Y los patios?
En ambos casos, el cómputo de la superficie total de las terrazas y patios va a depender de que se encuentren o no totalmente cubiertos. En el caso de que estos elementos estén techados y, por lo tanto, resguardados de las inclemencias del tiempo, su superficie, por entero, contará como superficie útil. Sin embargo, si se encuentran descubiertos, se aplicará un factor corrector del 50%, por lo que, de los metros cuadrados disponibles del patio o terraza, sólo la mitad de ellos serían considerados como útiles.
Es decir, pongamos por caso que una vivienda tiene una terraza abierta y sin techar de 10 metros cuadrados. Según lo explicado, en realidad, ese espacio sólo contribuiría con 5 metros cuadrados a la superficie útil del inmueble. En el caso de estar cubierta, sin embargo, los 10 metros cuadrados se incluirían en dicha superficie útil.
Por otro lado, si se trata de patios parcialmente cubiertos, la parte techada computaría de manera íntegra, mientras que la que está expuesta lo haría sólo en el 50% de su superficie real. Además, hay que tener en cuenta que existe una excepción: en los pisos de protección oficial, la superficie de una terraza solo podrá computarse al 10%; por lo tanto, en el ejemplo anterior, la terraza computará como si midiera 1 metros cuadrado.
¿Los trasteros y plazas de garaje son metros útiles?
En este caso, dar una respuesta unificada se hace complejo, ya que el abanico de posibilidades es múltiple. En el caso de que sean elementos exentos de la vivienda (se encuentren en garajes colectivos en los sótanos del edificio), normalmente se considerará como elementos independientes y, en consecuencia, tendrán su propia superficie útil y construida.
Sin embargo, si estos están conectados con la vivienda, se considerarán parte de ella, pero se aplicará un factor de corrección a su superficie que varía en función de la normativa de la Comunidad Autónoma; por norma general, se considera que su repercusión en los metros cuadrados útiles del inmueble oscila entre el 15 y el 40% de los metros reales del garaje o trastero.
No obstante, insistimos, la casuística es muy amplia y, por ejemplo, en Madrid, la repercusión de metros cuadrados de una plaza de garaje varía en función del tamaño de la misma o de que el inmueble tenga una o varias asociadas a una única vivienda, entre otras variables.
