Las averías en un piso, sea alquilado o propio, aunque nos gustaría que no, ocurren con frecuencia. Si el inmueble nos pertenece, no nos quedará más remedio que asumir el coste de reparación y llamar a un técnico especialista, si es que no somos capaces de gestionarla nosotros mismos. Si, por el contrario, vivimos de alquiler, tendremos que dilucidar quién debe responsabilizarse del arreglo. Las ventanas son elementos delicados, porque están integrados por muchas piezas diversas, algunas móviles y otras fijas. Entre las primeras, las que más problemas suelen dar son las persianas, cuya reparación es siempre engorrosa. Sin embargo, se trata de una preocupación menor en comparación con un cristal roto; en este caso, el importe y las gestiones son mucho mayores y, en consecuencia, siempre surge la misma disyuntiva: ¿quién debe pagar, el arrendador o el arrendatario?
Qué dice la ley
Lo concerniente al mantenimiento de una vivienda arrendada viene recogido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, titulado Conservación de la vivienda. En concreto, en los apartados 1 y 4 se detallan en qué ocasiones será el casero el que deba subsanar las fallas (y asumir su coste, claro) y cuando será el arrendatario quien deba hacerse cargo de arreglar cualquier desperfecto que se pueda producir.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Como vemos, sólo serán achacables al arrendatario las reparaciones que sean consecuencia del mal uso de la vivienda o del desgaste lógico que puede producirse en determinados elementos como consecuencia del hecho de habitar el inmueble. En el caso de una ventana rota, sería obligación del inquilino arreglarla si, por ejemplo, por estar jugando dentro de casa con una pelota, ésta impacta en el vidrio y lo fractura.
Aspectos a tener en cuenta
Sin embargo, aunque el artículo parece ser relativamente claro, la realidad es que, por su redacción, a la hora de aplicarlo de forma práctica, se abre un horizonte de posibilidades complejo que llevan a las partes a no tener certeza absoluta sobre cómo se ha de proceder. A continuación analizamos los aspectos más importantes a valorar para decidir quién ha de asumir la reparación.
Causa de la rotura
Al igual que ocurre a la hora de dilucidar quién debe asumir el coste de la reparación de una humedad en un piso de alquiler, averiguar cómo se ha producido la rotura del cristal de la ventana es esencial. Por ejemplo, si se ha generado como consecuencia de la acción de un vecino de la comunidad (la ventana da a un patio o zona común y, de nuevo, jugando con una pelota, un golpe ha quebrado la hoja) será este el que deba subsanar el problema.
Como hemos dicho antes, si la causa ha sido la acción directa del arrendatario, no habrá muchas dudas sobre su responsabilidad en el arreglo. Del mismo modo, si un cristal rompe no por acción, pero sí por negligencia del inquilino, de nuevo, será él quien deba encargarse de las gestiones e importes de la restitución. Esto puede ocurrir en hojas batientes que se dejan abiertas en un día de viento y que, por un golpe de corriente, cierran súbitamente y rompen.
Por último, si lo que ocurre es que el cristal es viejo, está desgastado o es de mala calidad y fractura de forma espontánea (por ejemplo, se agrieta como consecuencia de un choque térmico acusado), el arrendatario podrá reclamar a su casero el arreglo, ya que él no ha sido responsable directo del desperfecto.
Importe del arreglo
El mencionado artículo de la LAU hace referencia a que los inquilinos son los encargados de solventar las pequeñas reparaciones que se puedan requerir en una vivienda. Si bien podemos entender que cambiar la tapa de un WC o sustituir un grifo que gotea o la toma de enchufe entran dentro de esta categoría, al enfrentarnos a la reparación de una ventana rota surgen muchas más dudas, ya que la intuición nos dice que se trata de una avería mayor.
Sin embargo, tenemos que asumir que esto no siempre es así. Por regla general, se entienden como reparaciones menores aquellas que suponen un coste de reparación igual o inferior a los 150€. Por lo tanto, si se trata de una ventana pequeña o de una de mayor tamaño pero con un cristal sencillo o, incluso, no es necesario sustituirlo, sino que basta con sellar la grieta con un material estanco, es muy posible que sea el inquilino quien deba responsabilizarse. Sobre todo si, como hemos indicado antes, la causa no es clara y no hay un «culpable» al que identificar.
Habitabilidad de la vivienda
Entre las obligaciones de todo arrendador, sin duda, una de las más importantes es garantizar la habitabilidad del inmueble en el periodo en que este permanezca alquilado. Y poca discusión hay en lo referente a que, en determinadas épocas del año y zonas del país, vivir en un piso con una ventana rota puede hacer que este (o, al menos, esa habitación) se considere inhabitable.
Por lo tanto, si las causas que han llevado a la fractura del cristal permanecen sin aclararse, un inquilino siempre podrá usar el argumento de la necesidad de su reparación para hacer el piso compatible con la residencia. Explicar que el frío (o el calor) es, de todo punto, inaguantable y que, de no arreglarse la avería, y dado que él no ha sido el causante y el montante supera el importe de lo considerado una reparación pequeña, si el propietario no asume el arreglo, se podrá rescindir el contrato de forma unilateral sin recibir penalización alguna. Sería, en definitiva, una situación similar a la que se puede dar en un piso que, del mismo modo, se vuelve inhabitable por la presencia de humedades en sus paredes y/o techos.
Cuánto cuesta cambiar el cristal de una ventana rota
A diferencia de otros elementos que puedan ser sustituidos dentro de una vivienda, dar un precio único para la sustitución del cristal de una ventana rota no es posible. El importe final que habremos de desembolsar dependerá de una gran cantidad de factores y, por lo tanto, la variabilidad en el desembolso final será muy amplia.
No obstante, sí diremos que el montante final por la reparación de una ventana media en la que sólo haya que reemplazar un cristal por otro, suele rondar la horquilla que va desde los 50€ a los 300€. Eso sí, siempre que se trate de un cristal simple, ya que, de ser una hoja doble tipo climalit, el importe subirá a los 100€-400€.
Estos precios se derivan del coste por metro cuadrado de cristal y la tarifa que el instalador tenga estipulada. En el primer caso, para vidrios corrientes, aunque se pueden encontrar desde 25€/m2, lo habitual es que el precio oscile entre los 50€/m2 y 140 €/m2; en el caso de decantarnos por vidrios de características especiales (de seguridad, laminado, templado, de baja emisividad, reflectante…) el importe se elevará considerablemente, pudiendo alcanzar los 300€/m2.
Además, dado que se trata de cantidades referidas a la superficie de material, cuanto mayor sea el tamaño del lienzo a cambiar, más grande será el pago que nos veremos obligados a hacer.
Por último, como decimos, también hay que tener en cuenta la mano de obra del instalador cristalero. De nuevo, no existe una tarifa unificada, pero raro será que encontraremos a un técnico cualificado que cobre menos de 25€/hora; de hecho, lo habitual será que su precio ronde los 40€/hora. Obviamente, si se trata de urgencias o reparaciones que se lleven a cabo en días festivos o en horas de noche, el desembolso será aún mayor. Del mismo modo, cuanto más compleja sea la intervención (por ejemplo, si se trata de un cristal fijo exterior a gran altura que requiera de arnés porque sólo se pueda reemplazar desde fuera de la vivienda), más tiempo de trabajo requerirá y, en consecuencia, más caro resultará.
