Lo habitual, cuando alguien se plantea vivir de alquiler, es que el proceso de búsqueda sea relativamente sencillo y que, en el momento de la firma del contrato, lo acordado se corresponda con la realidad. Hay, no obstante, situaciones que pueden generar dudas entre los que se afanan en encontrar nueva vivienda: ¿se puede vivir de alquiler en un bajo?, ¿se puede vivir de alquiler en un camping todo el año? Y, pese a todo, una vez el inquino tiene las llaves en su poder, tampoco es descartable que surjan incidencias que no se detectaron en las visitas previas (ruidos, humedades, olores…), pero que, una vez instalados en el inmueble, hacen de este incompatible con el habitar en su interior, ¿qué hacer llegado este punto?
¿Es legal alquilar un piso sin cédula de habitabilidad?
Lamentablemente, sí es posible ya que, a nivel estatal, no existe una normativa específica que prohíba de manera explícita el arrendamiento de una residencia sin contar con la correspondiente cédula de habitabilidad. No obstante, es fundamental subrayar que la recién promulgada Ley por el derecho a la vivienda de 2023, aunque no hace mención directa a la necesidad de tener una cédula en vigor para poder alquilar una vivienda, sí pone énfasis en asegurar que esta cuente con las suficientes garantías de que sea adecuada para la residencia de las personas en condiciones dignas. Por lo tanto, en este sentido, arrendar un piso o casa sin contar con esta certificación podría considerarse una violación a los principios de la ley, al no poder asegurarse plenamente que la propiedad cumple con los estándares mínimos requeridos.
Sin embargo, como decimos, se trata de una interpretación temprana de una normativa joven, por lo que no hay plena certeza de que, atendiendo a su cuerpo legal, un denunciante pueda verse respaldado y protegido en un juzgado. Aun así, el hecho de que, a nivel nacional, no haya un dictamen referente a la cédula de habitabilidad en los casos alquileres de viviendas no exime de que las Comunidades Autónomas tengan la potestad de regular este aspecto. Por desgracia, de nuevo, no existe uniformidad en este sentido, ya que las hay que sí se han pronunciado al respecto, mientras que otras aún no han terminado de posicionarse.
Enumeramos, a continuación, el estado actual al respecto:
- Comunidades donde sí es obligatoria la cédula de habitabilidad para arrendar una propiedad:
- Cantabria.
- Islas Canarias.
- Asturias.
- Islas Baleares.
- Cataluña. La sanción puede llegar hasta los 90.000 €.
- Extremadura.
- La Rioja.
- Navarra.
- Comunidad de Murcia.
- Comunidad Valenciana.
- Comunidades donde no es obligatoria la cédula de habitabilidad para arrendar una propiedad:
- Andalucía. Aunque no se establece expresamente la prohibición, pero se subraya la importancia de la cédula para garantizar condiciones de habitabilidad.
- Aragón.
- Castilla-La Mancha.
- Castilla y León.
- Galicia.
- Comunidad de Madrid. Dejó de ser obligatoria en 2018.
- País Vasco.
Cómo saber si un piso de alquiler es habitable
Evidentemente, la forma más sencilla e inmediata será comprobar si dispone de cédula de habitabilidad; en tal caso, un técnico especializado habrá certificado que el inmueble se encuentra en condiciones dignas que permitan la residencia en él. Este documento se puede solicitar en el ayuntamiento del municipio en que se encuentre la vivienda y, en algunos casos, también se puede solicitar vía online (es el caso de la Agencia de l´Habitatge de Catalunya).
Si la vivienda se encuentra en una de las Comunidades que no exigen que un piso arrendado disponga de cédula, la cosa se complica, ya que deberá ser el propio futuro inquilino (o un perito, si se quiere tener mayor certeza técnica y profesional) quien compruebe que se satisfacen los mínimos necesarios. En caso de respuesta negativa (en inmueble es precario en uno o varios sentidos), recordemos que, legamente, el propietario está obligado a llevar a cabo las obras y mantenimientos necesarios.
Entre las comprobaciones que el posible arrendatario debe llevar a cabo, destacamos las siguientes:
- Permitir el acceso a la propiedad. La puerta de entrada no debe estar bloqueada por ningún tipo de elemento u objeto. Además, la llave debe funcionar adecuadamente y la hoja garantizar el asilamiento y protección de los residentes.
- No presentar filtraciones de agua o humedad. La presencia de humedades excesivas, además de generar mal olor y ser desagradable visual y estéticamente, puede derivar en enfermedades pulmonares severas.
- Contar ventanas adecuadas. Al igual que ocurre con la puerta de acceso, la ventanas deben ser suficientes para garantizar unos mínimos de ventilación e iluminación natural. Además, no deben presentar grietas o roturas ni en marcos ni en ventanas.
- Asegurar la disponibilidad de suministros como luz, agua y gas. Una vivienda que no puede tener acceso a los suministros mínimos no es habitable. Si no está dada de alta, habrá de realizarse el trámite y, si existen cargas o deudas con las compañías, mientras no se resuelvan tampoco podrá ser alquilada en las Comunidades que exijan cédula de habitabilidad.
- Garantizar que la estructura de la vivienda no esté dañada. Los pilares y vigas de hormigón no podrán tener mermada la capa de recubrimiento que protege a las armaduras interiores. En el caso de que sean metálicos, deben estar exentos de corrosión y oxidación y tener las soldaduras o anclajes en buenas condiciones. Por último, si son de madera, esta no debe estar podrida ni presentar ataques de xilófagos.
En los casos en que el alquiler incluya electrodomésticos, servicios especiales u otras circunstancias particulares, se aconseja que estos aspectos se documenten por escrito o se adjunten como anexos al contrato. También se pueden incluir fotografías y detalles sobre el estado de conservación o acuerdos entre las partes en relación con las condiciones reales de la propiedad. Es importante tener en cuenta que todos los documentos adicionales adjuntos al contrato de alquiler deben estar debidamente firmados y fechados.
Es común que el contrato de arrendamiento indique que los arrendatarios reconocen el buen estado de la vivienda y que este está en consonancia con lo pactado. La firma del contrato bajo estas condiciones debe realizarse únicamente después de verificar que, efectivamente, el inmueble se encuentra en situación de poder desarrollar una vida plena y tranquila en él. De lo contrario, será difícil presentar reclamaciones, ya que se podría argumentar que la propiedad se entregó en perfectas condiciones, y cualquier deterioro posterior podría atribuirse a un mal uso por parte de los inquilinos.
¿Es posible denunciar al propietario de manera anónima?
Aunque es posible hacerlo, no es lo habitual. Generalmente, la persona encargada de poner la denuncia es el inquilino afectado, por lo que, para reforzar sus reclamaciones, lo frecuente es que adjunte fotografías del interior o el propio contrato de arrendamiento; de esta manera queda constancia del estado deficitario del inmueble y de su derecho (que se está viendo mermado) a residir en el inmueble.
Como indicamos, para dar solidez a las reclamaciones, es esencial que se aporten pruebas sobradas de que el piso o casa no es habitable. Un buen reportaje fotográfico o incluso un informe pericial realizado por un técnico competente, será siempre una buena forma de posicionar al afectado en una situación de ventaja.
Por último, al igual que ocurre con el alquiler ilegal de habitaciones, es posible que alguien que no reside en la vivienda quiera interponer una denuncia al casero de la misma. Pongamos por caso que la integridad de la vivienda se vea comprometida y pueda afectar a un vecino, que se considere que los inquilinos hacinados (porque el inmueble no cumpla con las superficies mínimas para ser alquilado) o que se detecte que la situación de los vecinos es precaria. Este vecino solidario podría, una vez más, interponer una denuncia tanto a Sanidad como a la Oficina de Vivienda Local (que, entre otras cosas, regulan que los arrendamientos estén declarados y las fianzas depositadas).
Qué pruebas recabar para denunciar un piso de alquiler en malas condiciones
Como hemos insistido, las pruebas más importantes son las gráficas, es decir, fotografías y vídeos que atestigüen la precariedad de la vivienda. Nada como un registro visual de una habitación sucia o un dormitorio con plaga de insectos o roedores para hacer ver la insalubridad y, por tanto, no habitabilidad, de un inmueble.
- Inventario inicial. Si existe un inventario inicial del estado del piso cuando se firmó el contrato, se puede comparar con las condiciones actuales del mismo y, así, demostrar que los problemas no existían previamente o han empeorado.
- Comunicaciones por escrito. Guardar cualquier comunicación escrita con el propietario o la agencia de alquiler es vital. Esto incluye correos electrónicos, mensajes de texto o cartas que hayan enviado notificando los problemas y solicitando reparaciones y en los que la otra parte se haya comprometido a solventarlos.
- Testigos. Declaraciones escritas de vecinos u otras personas que puedan atestiguar las condiciones del piso.
- Informes de inspección. Si se han llevado a cabo inspecciones oficiales, como las llevadas a cabo por servicios de salud locales o técnicos de la vivienda, se podrán aportar copias de los informes.
- Recibos de reparaciones propias. Si se han realizado reparaciones menores por parte del inquilino para mejorar las condiciones del piso, deben guardarse los recibos, ya que será una forma de demostrar la necesidad acuciante que había de abordar esos problemas.
- Registros médicos. Si las condiciones del piso han afectado la salud de los residentes, será necesario recabar informes médicos que vinculen los problemas de salud con las condiciones de la vivienda.
- Notificaciones oficiales. Si se han presentado quejas formales a las autoridades locales, también pueden servir de prueba en una posible denuncia.
