Quien, teniendo una economía solvente, se debate entre alquilar o hipotecarse al comprar una vivienda suele buscar alternativas a la adquisición tradicional de inmuebles, intentando encontrar, así, opciones más económicas; tal es el caso de los pisos de los bancos o los subastados por Hacienda. Por otro lado, aquellos con recursos más escasos y que no pueden optar a otra situación más que la de vivir arrendados, descubren numerosas ventajas cuando la vivienda en la que se instalan pertenece al fondo de alquiler social de un banco como La Caixa. Pero, ¿qué ocurre con las personas que acumulan gran cantidad de dinero en metálico? ¿Qué ventajas pueden obtener si se plantean convertirse en propietarios de un piso o casa que compren pagando en efectivo y sin financiación?
¿Es legal comprar un piso en efectivo? ¿Hay algún límite?
En principio, la compra de bienes, sea cual sea el tipo de estos, mediante el abono en efectivo de las cantidades requeridas está autorizado en España. sin embargo, existen ciertos límites; concretamente los establecidos por la Ley 11/2021 relativa a las medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En esta normativa se establecen, pues, las siguientes limitaciones en los abonos en efectivo a la hora de realizar cualquier compra:
- No es posible pagar en efectivo operaciones cuyo importe sea igual o superior a 1.000 euros, si alguna de las partes es empresario o profesional. Esto ocurre cuando comprador y/o vendedor no sean personas físicas.
- Tampoco será posible realizar este tipo de transacciones por valor de 10.000 euros ó más si el pagador, pese a ser persona física que no actúa como empresario o profesional, carece de domicilio fiscal en España.
Por lo tanto, si uno de los intervinientes ejerce como persona fiscal, seguramente el pago de la vivienda no se pueda realizar en efectivo o, de llevarse a cabo, esté limitado a tan sólo 10.000 euros, lo que convertirá la transacción en inviable. Recordemos que este tipo de medidas tienen como finalidad luchar contra los movimientos de dinero negro y, por tanto, fomentan que los abonos de cantidades de volumen se realicen mediante métodos que puedan ser fiscalizados (transferencias, normalmente).
Sin embargo, si ambos intervinientes son personas físicas con domicilio fiscal en España, no habrá ningún tipo de impedimento para que el pago se realice en metálico. Por tanto, quien así actúe no estará cometiendo ilegalidad alguna.
Ventajas
- Ahorro. Al prescindir de la necesidad de buscar financiación externa, se evita incurrir en los gastos de los intereses relacionados con el crédito hipotecario u cualquier otro tipo de préstamo.
- Flexibilidad. Como el comprador no se encuentra vinculado a un banco a través de una hipoteca, se disfruta de una mayor libertad a la hora de efectuar cambios en la propiedad o, incluso, para venderla en el futuro. De esta forma, el propietario puede decidir que hacer con el inmueble sin tener que cumplir con los requisitos o condiciones establecidos por una entidad financiera.
- Seguridad patrimonial. Una vez más, al no depender de financiamiento externo, se elimina el riesgo de perder la vivienda por impago o incumplimiento de los términos de la hipoteca.
- Tranquilidad. La ausencia de la obligación de realizar pagos mensuales de una hipoteca brinda una mayor sensación de estabilidad económica.
- Mayor capacidad de negociación. Contar con los recursos necesarios para adquirir la vivienda al contado brinda un mayor poder de negociación al momento de la compra y puede facilitar la obtención de un precio más favorable. Evidentemente, un vendedor se verá mucho más proclive a aceptar una oferta de alguien que le asegure el pago inmediato que de otra persona que necesite pasar por un banco en busca de una hipoteca.
Inconvenientes
- Solvencia económica. La principal desventaja de adquirir una vivienda al contado radica en la necesidad de contar con una cantidad significativa de dinero disponible, lo cual resulta imposible para la mayoría de personas.
- Disminución de la liquidez. Obviamente, al destinar una suma importante de dinero a la compra de una vivienda, existe el riesgo de reducir la liquidez y que, en consecuencia, se puedan generar dificultades para hacer frente a otras obligaciones o gastos inesperados.
- Coste de oportunidad. Se conoce así en economía a todas aquellas otras alternativas a las que se renuncia cuando un comprador elige realizar un gesto concreto. Al invertir una suma considerable en la compra de una vivienda, de alguna manera, se elimina la posibilidad de emplear ese capital en todas las otras opciones posibles que podrían surgir a posteriori y que no es descartable que, además, fueran capaces de generar mayores rendimientos a largo plazo.
- Dificultad adicional para obtener financiamiento en el futuro. La ausencia de una hipoteca puede complicar la obtención de financiación en el futuro, ya sea para realizar mejoras en la propiedad o para adquirir otros activos o servicios.
- Aumento del riesgo en caso de incumplimiento. Al no existir una hipoteca, en caso de que la vivienda esté asociada, como aval, por ejemplo, a cualquier otra transacción, si se da una situación de impago se perderá, no sólo el inmueble, sino todo el capital que se ha invertido en su compra.
Qué pasa con Hacienda si se paga un piso en efectivo
En primer lugar, debemos tener claro que, en España, todos los movimientos que se realicen por cuenta propia o de tercero realicen y que supongan un importe mayor de 100.000 euros, deben ser comunicados previamente a la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales, mediante la presentación del modelo S-1 suscrito por la persona que los realice.
Por otro lado, se han dado casos en los que los técnicos de Hacienda han solicitado al pagador que demuestre el origen del dinero. Es decir, que de manera fehaciente haga costar a la Agencia Tributaria de dónde se ha obtenido ese dinero en metálico que se utilizará para pagar la casa. Si este se ha sacado de un banco, el problema se puede resolver con tan sólo presentar los extractos bancarios; pero si la suma se ha ido ahorrando, año a año, la situación puede volverse mucho más compleja. Recordemos, por ejemplo, que los movimientos bancarios en España sólo han de ser conservados durante 20 años, por lo que es posible que si el dinero se ha acumulado en un periodo mayor, la suma no concuerde. Además, dado que el abanico de tiempo es tan amplio, Hacienda puede argumentar que no se puede concluir que el dinero extraído no se haya gastado en esos años y que el que se aporte tenga otra procedencia desconocida y no declarada. De ser así, se puede llegar a imponer un gravamen de hasta el 50% del valor de la compra.
En último lugar, existen dos impuestos que han de abonarse a la hora de hacer cualquier tipo de compra de vivienda, se pague esta al contado o no:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Lo asumirá el comprador en un plazo no superior a 30 días hábiles (el plazo empieza a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, del documento privado o de la escritura pública). Debe pagarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, previa cumplimentación del Modelo 600; para realizar el trámite es necesario aportar el DNI o el CIF.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata de un impuesto que suele rondar el 6% ó 7% , según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda. Además, también puede modificar su valor según los condicionantes del comprador (edad, ingresos, minusvalías, etc). Por último, aclarar que el porcentaje se aplica sobre el importe que figura en la escritura y no sobre el precio real de venta.
¿Desgrava comprar un piso al contado?
La respuesta, en este sentido, es clara: al pagar al contado el comprador no puede beneficiarse de ninguna desgravación fiscal. Por un lado, porque las reducciones aplicadas a las hipotecas, en este caso, no han lugar. Y, por otro, porque, en el año 2013, el Gobierno decidió suprimir las deducciones fiscales en la compra de vivienda habitual, independientemente de cuál sea el método de pago elegido.
