Vivir en comunidad ofrece infinidad de aspectos positivos. La socialización rutinaria, el sentimiento de pertenencia o el hecho de sentirse más protegido son algunas de las ventajas de vivir en un bloque de viviendas. No obstante, es posible que, como contrapartida, en alguna ocasión, haya que soportar las molestias causadas por vecinos ruidosos o, incluso, que sea necesario lidiar con ellos porque, por ejemplo, hayan surgido goteras en una habitación. Cuando este caso se da en un piso en propiedad, el proceder sigue patrones más o menos intuitivos, pero, ¿qué ocurre cuando se vive de alquiler? ¿A quién hay que reclamar el arreglo y desperfectos?
Cómo actuar ante una gotera provocada por un vecino
Siempre que se detecte una fuga de agua en una vivienda, sea alquilada o no, el proceder lógico será intentar detectar la causa origen. Cuando la gotera viene provocada por un vecino, normalmente, se identifica con facilidad; puede ser que exista una fisura en el baño del piso superior o, quizás, aparezca una humedad en la pared que linda con el propietario del al lado. Si la vivienda pertenece al inquilino, sólo debe notificar la situación al vecino para que él llame a su seguro, dé parte y se verifique si, en realidad, es el causante o no. En caso afirmativo, la compañía se encargará de solucionar el problema a la mayor brevedad posible.
Cuando se vive en régimen de arrendamiento, el paso anterior a hablar con el vecino será notificar la situación al arrendador. Por regla general, además, él se encargará de contactar con quien sea necesario (vecino y seguro propio, en caso de tenerlo). A partir de aquí los pasos serán exactamente los mismos, con la diferencia de que el arrendatario quedará libre de todos los trámites y gestiones necesarios. Sólo quedará a libre elección suya el hablar con la persona que ha causado la avería para ir adelantando pasos o no hacerlo.
Qué hacer si el vecino no arregla la gotera
Si el dueño del otro inmueble admite que el problema se encuentra en su vivienda y se compromete a solucionarlo, la situación se resuelve de manera sencilla, de forma que lo único que soportar serán las molestias inherentes a toda obra; tras tener la confirmación por parte del causante, será razonable hablar con el casero para que esté al tanto de la gotera y de que, de buena fe, el vecino va a proceder a repararla.
Sin embargo, si existe una negativa a reparar la filtración, incluso cuando reconozca que proviene de su hogar, habrá que, de nuevo, hablar con el propietario, pero para instalarle a que proceda a enviarle un aviso por escrito como última advertencia antes de recurrir a acciones legales. En este documento se debe detallar el problema, la solución recomendada y adjuntar imágenes que respalden la situación. Además, conviene enviar una copia a la comunidad de propietarios para dejar constancia de la notificación.
Si la medida no surte efecto, el arrendador puede considerar presentar una denuncia por goteras contra el vecino. Iniciar un proceso judicial implica demostrar claramente quién es responsable del problema, y en este sentido, es aconsejable contratar a un perito que elabore un informe detallado de los daños, el origen de las filtraciones, el método de reparación y su coste total. Este informe puede ser una prueba crucial para ganar el caso.
En muchas ocasiones, no es necesario llegar al juicio, ya que a través de la mediación entre ambas partes se puede alcanzar un acuerdo. Sin embargo, si dicha mediación no resuelve la situación, la única opción será la de recurrir a una vista judicial. Dependiendo del tipo de proceso y su cuantía, es probable que sea necesario contar con abogado y procurador.
Si se inicia un proceso judicial ante la negativa del vecino a reparar una gotera, es esencial estar completamente seguro de que la responsabilidad recae en su parte. De lo contrario, se deben asumir importes considerables, no solo relacionados con los honorarios legales, sino también con todas las costas judiciales asociadas al procedimiento.
Qué hacer si mi casero se desentiende de la gotera del vecino
Recordemos que, en el caso de viviendas en alquiler, la obligación legal de solventar cualquier reparación derivada de daños causados por aguas recae en el propietario (salvo cuando estos se hayan derivado de la acción directa del inquilino). Así pues, la única responsabilidad del arrendatario es notificar el problema al arrendador, que debe iniciar el proceso de diálogo que hemos descrito e intentar remediar la avería lo antes posible y sin generar ningún tipo de conflicto a sus pagadores.
Si, pese a todo, el problema de la gotera no es abordado por la otra parte, es crucial informar a la comunidad de propietarios con la máxima documentación de respaldo posible (fotografías y cartas). Dado el caso y, sobre todo, en situaciones de negligencia o donde la salubridad y la habitabilidad o la seguridad estructural de la vivienda se vean comprometidas, será necesario elevar el asunto y presentar una denuncia ante las autoridades correspondientes, ya que el arrendador estará faltando a una de sus obligaciones recogidas en el artículo 21 sobre conservación de la vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil
Además del proceso judicial que se pueda iniciar, también cabe la posibilidad de rescindir el contrato unilateralmente, al entenderse que el propietario está faltando a sus compromisos contractuales, tal y como viene recogido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de las obligaciones
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
[…]
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
Quién tiene que pagar los daños causados por la gotera del vecino
Como es sabido, para el caso de las goteras en un piso de alquiler, al igual que ocurre con las tuberías que se puedan romper o con las humedades que aparezcan en paredes y techos, el responsable de solucionar este tipo de daños es la persona causante; ya sea el propio inquilino, la comunidad de propietarios o, en la situación que nos ocupa, un vecino. Ni que decir tiene que, del mismo modo, los importes que se generen en la reparación también corresponderán a la misma persona.
Para tener claro quién ha de ser la persona encargada de solventar este tipo de fallas, conviene recordar siempre la máxima del «problema-solución», traducida, aquí, al «causante-reparador». Es decir, del mismo modo que cuando alguien detecta un problema, la mejor manera de solventarlo es buscar, inmediatamente, una solución apropiada, en el momento en que una persona causa un agravio o avería a otra persona (vecino, en este caso), ha de convertirse, automáticamente, en el reparador de ese mismo daño; bien sea porque es capaz de solventarlo por sus propios medios o bien porque recurra a la intervención de profesionales externos (fontaneros, albañiles y demás técnicos especializados).
